Quando una casa, un negozio o un ufficio non sono più utilizzabili in sicurezza, si entra nel territorio dell’inagibilità dell’immobile: un’area tecnica e giuridica che incide su salute, contratti, tasse e, spesso, sul valore del bene. Umidità strutturale, muffe tossiche, impianti fuori norma, crolli e infiltrazioni non sono solo problemi “da muratore”: stabiliscono se un immobile è abitabile, se il canone si può sospendere, se il Comune deve ridurre l’imposta e se l’assicurazione è tenuta a rimborsare.
Il perno probatorio è la perizia tecnica asseverata: un documento redatto da un ingegnere o architetto abilitato che fotografi lo stato dei luoghi (strutture, impianti, igiene), indichi i rischi per l’incolumità e proponga un cronoprogramma di interventi per il ripristino dell’agibilità. Senza questa base tecnica, la richiesta al Comune rischia di essere respinta e, in sede civile, diventa più difficile ottenere la sospensione del canone o la risoluzione del contratto di locazione.
Sul fronte fiscale, la legge consente – in presenza di inagibilità accertata – la riduzione IMU 50%. Il beneficio decorre dalla data indicata nella perizia (o, in alcuni casi, può essere riconosciuto retroattivamente se la documentazione lo prova e il regolamento comunale lo consente). Attenzione però alla procedura: moduli, termini e allegati variano da Comune a Comune; un vizio formale può far perdere mesi e denaro, soprattutto quando arrivano avvisi di accertamento o dinieghi.
Non meno importante è la gestione contrattuale. Nei rapporti locatore–conduttore, un immobile non idoneo all’uso pattuito può legittimare la sospensione del canone o la risoluzione, ma serve coerenza tra prove tecniche, diffide, PEC e domande giudiziali.
Nelle attività economiche, l’inagibilità incide sulla continuità d’impresa e sulle coperture assicurative: un dossier tecnico-legale ben costruito può fare la differenza tra un indennizzo pieno e un rigetto per “carenza di prova”.
Per evitare contenziosi lunghi e costosi, conviene muoversi su due binari paralleli: tecnica accurata e tutela giuridica tempestiva. Con una strategia unitaria è possibile ottenere il riconoscimento dell’inagibilità, impostare correttamente l’istanza al Comune, difendersi davanti al giudice tributario e – se necessario – agire in sede civile per danni e spese di ripristino.
Se ti trovi con un immobile inutilizzabile, un ristorante fermo o una richiesta IMU che ritieni ingiusta, valuta fin da subito un supporto professionale. Un team che lavori insieme al tecnico ti aiuta a strutturare le prove, presentare l’istanza corretta e, se occorre, impugnare i provvedimenti. In casi come questi, l’assistenza legale per inagibilità non è un costo accessorio: è lo strumento che trasforma la perizia in un risultato concreto (sgravio d’imposta, tutela contrattuale, risarcimento).